概念」

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。其中，提供物业服务的一方当事人为物业服务人，物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。接受物业服务并支付物业费的一方当事人为业主。

「特征」

1.物业服务合同是以劳务为标的的合同。

物业服务人的义务是提供合同约定的劳务或服务，如，房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。

2.物业服务合同是双务、有偿合同。

物业服务合同的双方当事人互负对待给付义务。物业服务人应当按照合同的约定提供物业服务，并有权要求业主支付物业费。业主应当按照合同的约定支付物业费，并有权要求物业服务人提供符合标准的物业服务。

3.物业服务合同是要式合同。

物业服务合同应当采用书面形式。

「种类」

物业服务合同分为两类，即前期物业服务合同与后期物业服务合同。

1.前者是指建设单位（开发商）与物业服务人订立的物业服务合同；

2.后者则是指业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同。

「物业服务合同的主要内容」

1.物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

2.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

【贰】物业服务合同效力

「物业服务人的义务」

1.亲自提供物业服务的义务。

原则上，物业服务人应当亲自提供物业服务，不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

对于物业服务区域内的部分专项服务事项，物业服务人可以委托给专业性服务组织或者其他第三人的，但应当就该部分专项服务事项向业主负责。

2.按约定妥善提供物业服务的义务。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清沽、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

3.报告义务。

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

4.合同终止时的退出义务。

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反此规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

5.继续处理物业服务事项的义务。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项并可以请求业主支付该期间的物业费。

「业主的义务」

1.接受物业服务人的义务。

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。此时，业主应当接受该物业服务人。但是，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。此时，业主不再受到之前的物业服务合同的约束。

2.按约定支付物业费的义务。

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

3.告知义务。

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

「当事人」

1.虽然每一个单个业主并未出面与物业服务人签约，但每个业主才是真正的当事人，该合同对业主直接具有约束力，而且对于建筑物的使用人，如，承租人也有约束力。

2.当物业服务人向业主委员会提出物业费主张的，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。这实际上是业主对物业服务合同的自动承受机制。即业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

（1）业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由而拒绝缴纳物业费。

（2）物业费的催交不得影响业主的正常生活。

「物业服务合同的解除与续订」

1.业主的解除权

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

如因解除合同给物业服务人造成损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

2物业服务人的解除权

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。

3.物业服务合同的续订。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

性质」

双务、有名、有偿、诺成、不要式合同。

1.因旅游经营者方面的同一原因造成旅游者人身损害、财产损失，旅游者选择要求旅游经营者承担违约责任或者侵权责任的，人民法院应当根据当事人选择的案由进行审理。

2.旅游经营者侵权，保险公司第三人：旅游经营者已投保责任险，旅游者因保险责任事故仅起诉旅游经营者的，人民法院可以应当事人的请求将保险公司列为第三人。

「合同的无效条款与解除」

1.无效条款

旅游经营者以格式合同、通知、声明、告示等方式作出对旅游者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害旅游者合法权益的责任，旅游者请求认定该内容无效的，法院应予支持。

2.合同解除

因不可抗力等不可归责于旅游经营者、旅游辅助服务者的客观原因导致旅游合同无法履行，旅游经营者、旅游者请求解除旅游合同的，人民法院应予支持。

旅游经营者、旅游者请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。旅游者请求旅游经营者退还尚未实际发生的费用的，人民法院应予支持。

「两个连带责任」

1.旅游经营者将旅游业务转让给其他经营者，实际提供服务者和转让者对于旅客损失承担连带责任。

（1）旅游合同系具有强烈人身信赖关系的合同，未经旅游者同意，旅游经营者不得擅自将旅游业务转让给其他旅游经营者。

（2）旅游经营者将旅游业务转让给其他旅游经营者，旅游者不同意转让，请求解除旅游合同、追究旅游经营者违约责任的，法院应予支持。

2.旅游经营者允许他人挂靠，挂靠人和旅游经营者对旅游者的损失承担连带责任。

3.擅自“甩单”的连带

旅游经营者擅自将其旅游业务转让给其他旅游经营者，旅游者在旅游过程中遭受损害，请求与其签订旅游合同的旅游经营者和实际提供旅游服务的旅游经营者承担连带责任的，人民法院应予支持。

「两个补充责任」

1.因第三人的原因造成旅游者损害，第三人承担责任，若旅游经营者、旅游辅助服务者未尽安全保障义务，承担补充责任。

2.因旅游辅助服务者原因造成游客损害，可选择辅助服务者承担责任，如果旅游经营者未尽慎重选择义务，承担补充责任。

「旅游者的权利及救济」

1.旅游经营者或者旅游辅助服务者泄露旅游者个人信息，旅游者可请求赔偿。

2.单位、家庭等集体和旅游经营者签合同时，集体成员个人可以提起诉讼。

3.因旅游辅助服务者的原因导致旅游经营者违约的，若只起诉旅游经营者，法院可以追加辅助服务者为第三人。

4.三倍赔偿请求权

旅游经营者提供服务有欺诈者，旅游者可请求3倍赔偿损失。

「合同内容变更」

1.因不可抗力等不可归责于旅游经营者、旅游辅助服务者的客观原因变更旅游行程，在征得旅游者同意后，旅游经营者请求旅游者分担因此增加的旅游费用或旅游者请求旅游经营者退还因此减少的旅游费用的，人民法院应予支持。

2.换游客，游费多退少补

（1）可以换游客：除合同性质不宜转让或者合同另有约定之外，在旅游行程开始前的合理期间内，旅游者将其在旅游合同中的权利义务转让给第三人，请求确认转让合同效力的，人民法院应予支持。

（2）游费“多退少补”：因旅游经营者请求旅游者、第三人给付增加的费用或者旅游者请求旅游经营者退还减少的费用的，人民法院应予支持。

「常见侵权责任赔偿情形」

1.旅游经营者、旅游辅助服务者未告知未警示的过错侵权

（1）没告知要赔：旅游营者、旅游辅助服务者对可能危及旅游者人身、财产安全的旅游项目未履行告知、警示义务，造成旅游者人身损害、财产损失，旅游者请求旅游经营者、旅游辅助服务者承担责任的，人民法院应予支持。

（2）告知则不赔：旅游者未按旅游经营者、旅游辅助服务者的要求提供与旅游活动相关的个人健康信息并履行如实告知义务，或者不听从旅游经营者、旅游辅助服务者的告知、警示，参加不适合自身条件的旅游活动，导致旅游过程中出现人身损害、财产损失，旅游者请求旅游经营者、旅游辅助服务者承担责任的，人民法院不予支持。

2.旅游经营者在旅游者自行安排活动期间未提示未救助的过错侵权

（1）旅游者在自行安排活动期间遭受人身损害、财产损失，旅游经营者未尽到必要的提示义务、救助义务，旅游者请求旅游经营者承担相应责任的，人民法院应予支持。

（2）前款规定的自行安排活动期间，包括旅游经营者安排的在旅游行程中独立的自由活动期间、旅游者不参加旅游行程的活动期间以及旅游者经导游或者领队同意暂时离队的个人活动期间等。